По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Объектом договора может быть помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор составляется в письменной форме. Отдельно рекомендую прописать перечень всего имущества, входящего в состав передаваемого помещения, и оценить его стоимость.
Срок договора не может превышать 5 лет. Если срок договора составляет год и более, то соответствующее ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 51 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Надо учитывать (особенно при проведении сделок), что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. Новый собственник при этом становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Плата за жилое помещение должна вносится в сроки, предусмотренные договором. Если сроки не предусмотрены, то они определяются в соответствии со ст. 155 ЖК РФ. Наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не предусмотрено иное).
Нанимателю следует не забывать, что он несет ответственность за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Что касается расторжения договора, то оно возможно по требованию нанимателя с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (с согласия иных проживающих в отдельных случаях), а также в судебном порядке или по требованию наймодтеля только в судебном порядке, по основаниям ст. 687 ГК РФ.
Некоторые положения закона действуют только на договоры от 1 года и выше: указание в договоре иных лиц, проживающих с нанимателем; преимущественное право нанимателя на заключение нового договора; отсрочка суда для устранения нарушений нанимателем и некоторые другие, если договором не предусмотреть иное.
