Тэг: НЕДВИЖИМОСТЬ

Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении закон, в соответствии с которым вводится упрощенный порядок реализации заложенной недвижимости физических лиц, которые для личных целей взяли ипотеку. Если гражданин воспользуется новыми правилами, у залогодержателя возникнет ряд обязанностей и ограничений.

Физическое лицо (залогодатель) сможет направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации ипотечной недвижимости путем ее продажи третьему лицу. При этом залогодатель вправе это сделать, пока действует договор кредита (займа), но до того, как залогодержатель обратит взыскание на заложенное имущество (недвижимость).

В течение 10 рабочих дней с даты получения заявления залогодержатель должен уведомить залогодателя о согласии на самостоятельную реализацию недвижимости или об отказе в ней. При этом основания для отказа указаны в законе и являются исчерпывающими. Среди них можно выделить: следующие:

• залогодатель проходит внесудебное банкротство;
• имущество заложили нескольким созалогодержателям для обеспечения исполнения разных обязательств;
• эта недвижимость - предмет предшествующей и последующей ипотек.

В уведомлении о согласии залогодержатель должен указать: объем требований по кредиту (займу), рассчитанный на день окончания срока самостоятельной реализации; равную такому объему минимальную цену продажи; порядок расчетов или банковский счет, на который должны поступить деньги; даты начала и окончания периода самостоятельной реализации.

Следует отметить, что на самостоятельную реализацию отведут 4 месяца со дня, когда залогодержатель получил заявление. За это время нужно успеть зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить кредит (заем). При этом стороны вправе продлить указанный срок.

С даты, когда залогодержатель получит заявление, обратить взыскание на недвижимость нельзя. Однако такой запрет не действует, если залогодержатель правомерно отказал в самостоятельной реализации или имущество не получилось продать в обусловленный срок.

Изменения вступят в законную силу через 90 дней после даты опубликования федерального закона.

С 3 апреля 2024 г. вступили в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, согласно которым собственник квартиры либо иного жилья может сдавать его, в частности, по договору краткосрочного найма.

При этом прямо зафиксировано, что при сдаче жилья на любой срок и по любому законному основанию собственник должен обеспечить соблюдение:

• прав и законных интересов соседей;
• правил пользования жильем и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• требований к оснащению помещений в таком доме счетчиками энергоресурсов и т.д.

Указанные изменения были внесены с подачи Конституционного Суда РФ. В марте 2023 года он разъяснил: жилье в многоквартирном доме можно краткосрочно (на срок от одних до нескольких суток) предоставлять гражданам за плату, если собственник соблюдает ряд условий. В этом случае такую деятельность нельзя приравнивать к гостиничным услугам, которые в многоквартирных домах запрещены.

Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 16.05.2023 № 23-П согласился с тем, что механизм продажи доли гражданина-банкрота в праве общей собственности на жилое помещение и участок под ним с публичных торгов не учитывает преимущественное право ее покупки сособственниками.

Для продажи такой доли на торгах введены временные правила:

• конкурсный управляющий должен предложить другим участникам общей собственности выкупить долю должника по начальной цене торгов. С тем, кто согласился, заключат договор купли-продажи;
• если в течение месяца никто из сособственников не дал согласия на покупку доли, ее продают на торгах. Преимущественное право покупки действовать уже не будет, в т.ч. при повторных торгах и продаже путем публичного предложения.

Порядок следует применять, пока не уточнят законодательство.

В соответствии с действующим законодательством перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Надо также учесть, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в следующих случаях:

• в наемном доме социального использования;
• в целях осуществления религиозной деятельности;
• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо подать в него непосредственно либо через многофункциональный центр следующий пакет документов:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• технический паспорт переводимого помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней.

В случае принятия решения об отказе в переводе помещения, такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения подает в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения помещения либо через многофункциональный центр следующие документы:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
• правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме;  
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если речь идет о социальном найме);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней.

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

В случае принятия решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, такое решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения.

При этом решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 000 до 2 500 рублей. В отдельных случаях может привести к продаже с публичных торгов такого помещения.

В отношении объектов недвижимого имущества любое лицо может получить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в следующем виде:

• Выписки из ЕГРН. Они различаются в зависимости от того, какая информация о недвижимости вам нужна.
• Копии документа, например, договор (документ об односторонней сделке) в простой письменной форме или иной правоустанавливающий документ.
• Кадастрового плана территории.
• Справки о лицах, которые получали сведения о вашей недвижимости.

Формы выписок из ЕГРН утверждены Приказом Росреестра от 04.09.2020 г. № П/0329. Для каждого вида выписки предусмотрена отдельная форма. На практике наиболее востребованными являются:

• Выписка об объекте недвижимости. Она содержит наиболее полную информацию о недвижимости и зарегистрированных правах на нее.
• Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Она содержит меньше сведений, чем предыдущая.
• Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. В ней указываются сведения об объектах, которые принадлежат или принадлежали конкретному лицу на определенную дату или период времени.
• Выписка о переходе прав на объект недвижимости. Эта выписка содержит сведения о переходе прав на конкретный объект и каждом правообладателе.

Стоит отметить, что часть выписок из ЕГРН может предоставляться в ограниченном доступе. К ним относятся выписки:

•  о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
• о содержании правоустанавливающих документов;
• о дате получения органом регистрации прав заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав и прилагаемых к нему документов;
• о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Такие выписки лицо может получить только в отношении самого себя и принадлежащих ему объектов недвижимости, а также объектов, которые находятся у него в залоге или в отношении которых оно имеет право на наследование.

Чтобы получить сведения из ЕГРН, необходимо составить запрос через ППК «Роскадастр» или МФЦ Запросы могут составляться на бумажном носителе и в электронном виде.

Все сведения из ЕГРН организациям и гражданам предоставляются за плату. Исключение составляет выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая выдается бесплатно.

Размеры платы установлены в Приложении № 1 к Приказу Росреестра от 13.05.2020 г. № П/0145.

Сведения из ЕГРН выдаются в срок не более 3-х рабочих дней со дня получения ППК «Роскадастр» запроса. Если оплата вносится после представления запроса, то днем получения запроса будет считаться день, следующий за днем получения сведений об оплате.

С 01.09.2022 года вступила в силу часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которая положила конец в бесконечном дроблении долей в жилых помещениях.

Так, собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате площадь, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру его доли, составит менее 6 квадратных метров на каждого.

Тот же запрет касается и обладателя доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Сделки, заключенные с нарушением указанных правил, являются впредь ничтожными. При этом новые правила распространяются на отношения, возникшие после 01.09.2022 года.

Важно отметить, что новые правила не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

За текущее лето вступили в силу важные изменения в законодательство по вопросам, касающихся недвижимого имущества и прав на него. О некоторых из них можно просто упомянуть, а некоторым необходимо будет посвятить отдельную статью.

Можно выделить следующие изменения, заслуживающие внимания:

• срок дачной амнистии продлен до 01.03.2031 года;
• заявления о кадастровом учете и государственной регистрации прав больше нельзя направлять почтой;
• нотариус больше не направит заявление в Росреестр после удостоверения договора, если он подписан по доверенности, а в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя;
• заявление о включении в ЕГРН отметки о невозможности регистрации теперь может подать и представитель собственника по нотариальной доверенности;
• на договорах больше не будет делаться надпись, подтверждающая регистрацию сделки или обременений – данные обстоятельства теперь будут подтверждаться только выпиской из ЕГРН;
• земельные участки, предоставленные гражданам до 30.10.2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, автоматически считаются их собственностью;
• заработал административный механизм оформления гражданами в собственность домов, возведенных до 14.05.1998 года, и земли под ними, если правоустанавливающих документов на указанные объекты нет.
  

С 01.09.2022 года вступят в силу важные поправки в действующее законодательство относительно выбора способа управления многоквартирным домом.

Согласно принятым изменениям на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме можно будет выбрать управляющую компанию, если решение принято более чем 50% голосов всех собственников.

В настоящий момент такие решения принимаются большинством голосов участников собрания, а такое собрание правомочно в большинстве случаев, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Другими словами, управляющую компанию на текущий момент можно выбрать более чем 25% голосов всех собственников. Новые поправки увеличат этот показатель в 2 раза.

Что делать, если соседи затопили Вашу квартиру? Отвечая на данный вопрос, отмечу, что некоторые нюансы правового регулирования этой тематики могут отличаться в зависимости от субъекта РФ. Ниже описаны правила для г. Москвы.

Итак, пострадавшая сторона должна безотлагательно уведомить управляющую (жилищную) организацию и вызвать ее представителей для фиксации повреждений в акте обследования.

Комиссионное обследование должно проводиться в присутствии: потерпевшей стороны, старшего по подъезду (дому), представителя организации, осуществляющей эксплуатацию жилого дома, представителя жилищной организации. Если повреждение жилого помещения произошло из-за неправомерных действий или бездействия одного из пользователей расположенных выше помещений, обязательно присутствие его или его представителя при проведении осмотра и подписание им акта обследования. Не лишним будет позвать и других соседей в качестве свидетелей, если это возможно.

При отказе виновной стороны от подписания акта обследования об этом должна быть сделана соответствующая запись (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании).

Указанный акт составляется и подписывается не позднее 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу. На основании акта организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, составляет расценочную опись работ, предусматривающих устранение повреждений жилого помещения. Расценочная опись с указанием регистрационного номера и даты предъявляется виновной стороне.

Это первичные действия, после которых необходимо привлечь к делу юриста, если не удастся договориться с виновной стороной. Если данные действия не будут предприняты, то это существенно усложнит работу юриста с доказательственной базой в суде.