Тэг: Недвижимость

Ежедневно на рынке недвижимости совершаются различного рода сделки. Невозможно в одном посте рассмотреть все риски для каждой стороны сделки, так как они варьируются в зависимости от вида сделки (купля-продажа, мена, дарение и т.п.), а также от основания права собственности.

Однако, есть определенный алгоритм действий для приобретателя, который во всех случаях направлен на минимизацию рисков:

• проверка недвижимости путем получения выписки из ЕГРН (для установления как минимум текущего собственника и проверки наличия обременений);
• внимательное изучение правоустанавливающих документов для определения ключевых моментов сделки (например, если речь идет о покупке ранее приватизированной квартиры, то одним из ключевых моментов сделки должно быть снятие всех зарегистрированных «отказников» с учета до сделки);
• обдуманный выбор обеспечительной меры (например, обеспечительный платеж и задаток могут иметь разные доказательственные базы в суде и правовые последствия для каждой стороны сделки);
• проверка другой стороны сделки на наличие судебных споров, задолженности, банкротства, так как это может негативно впоследствии сказаться на сделке (даже по прошествии нескольких лет);
• проверка зарегистрированных лиц, а также проживающих фактически без регистрации, если речь идет о жилом помещении (случается, что после совершения сделки покупатель вынужден в судебном порядке выселять бывших жильцов, на что совсем не рассчитывал при заключении сделки).

Важно понимать, что риски могут меняться и в зависимости от вида недвижимости. Так у жилого помещения (квартиры, дома) и земельного участка имеются как общие риски, так и особенные. Например, при сделках с земельными участками следует обращать внимание на целевое назначение земли, наличие сервитутов, выявление подземных коммуникаций и т.п.

Настоятельно рекомендую к каждой конкретной сделке подходить индивидуально и привлекать специалиста, который знает все тонкости вашего вида сделки и имущества.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Исключение составляют случаи, когда продается доля в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Несмотря на то, что обязательность нотариального удостоверения отказа законом не предусмотрена, советую по возможности удостоверять такой отказ нотариально.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На консультациях зачастую сталкиваюсь с тем, что граждане не разграничивают такие понятия как общая, долевая и совместная собственности. В этой связи у них складывается неверное представление о своих правах, в частности, в отношении недвижимого имущества. Давайте разберемся.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность, в свою очередь, может быть долевой или совместной.

Долевая собственность имеет место при нахождении имущества в общей собственности с определением доли каждого из собственников. Имейте в виду, что на доли делится не сама вещь, а право собственности на нее.

Совместная собственность имеет место при нахождении имущества в общей собственности без определения долей каждого из собственников. При этом по умолчанию общая собственность является долевой, если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество. Например, в силу ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.