Тэг: Недвижимость

Запрет на микродоли в жилом помещении

Запрет на микродоли в жилом помещении

С 01.09.2022 года вступила в силу часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которая положила конец в бесконечном дроблении долей в жилых помещениях.

 

Так, собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате площадь, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру его доли, составит менее 6 квадратных метров на каждого.

 

Тот же запрет касается и обладателя доли в праве общей собственности на жилое помещение.

 

Сделки, заключенные с нарушением указанных правил, являются впредь ничтожными. При этом новые правила распространяются на отношения, возникшие после 01.09.2022 года.

 

Важно отметить, что новые правила не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Изменения законов по недвижимости

Изменения законов по недвижимости

За текущее лето вступили в силу важные изменения в законодательство по вопросам, касающихся недвижимого имущества и прав на него. О некоторых из них можно просто упомянуть, а некоторым необходимо будет посвятить отдельную статью.


Можно выделить следующие изменения, заслуживающие внимания:

  • срок дачной амнистии продлен до 01.03.2031 года;
  • заявления о кадастровом учете и государственной регистрации прав больше нельзя направлять почтой;
  • нотариус больше не направит заявление в Росреестр после удостоверения договора, если он подписан по доверенности, а в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя;
  • заявление о включении в ЕГРН отметки о невозможности регистрации теперь может подать и представитель собственника по нотариальной доверенности;
  • на договорах больше не будет делаться надпись, подтверждающая регистрацию сделки или обременений – данные обстоятельства теперь будут подтверждаться только выпиской из ЕГРН;
  • земельные участки, предоставленные гражданам до 30.10.2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, автоматически считаются их собственностью;
  • заработал административный механизм оформления гражданами в собственность домов, возведенных до 14.05.1998 года, и земли под ними, если правоустанавливающих документов на указанные объекты нет.


Выбор управляющей компании

Выбор управляющей компании

С 01.09.2022 года вступят в силу важные поправки в действующее законодательство относительно выбора способа управления многоквартирным домом.

 

Согласно принятым изменениям на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме можно будет выбрать управляющую компанию, если решение принято более чем 50% голосов всех собственников.

 

В настоящий момент такие решения принимаются большинством голосов участников собрания, а такое собрание правомочно в большинстве случаев, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

 

Другими словами, управляющую компанию на текущий момент можно выбрать более чем 25% голосов всех собственников. Новые поправки увеличат этот показатель в 2 раза.

Если затопили квартиру

Если затопили квартиру

Что делать, если соседи затопили Вашу квартиру? Отвечая на данный вопрос, отмечу, что некоторые нюансы правового регулирования этой тематики могут отличаться в зависимости от субъекта РФ. Ниже описаны правила для г. Москвы.


Итак, пострадавшая сторона должна безотлагательно уведомить управляющую (жилищную) организацию и вызвать ее представителей для фиксации повреждений в акте обследования.


Комиссионное обследование должно проводиться в присутствии: потерпевшей стороны, старшего по подъезду (дому), представителя организации, осуществляющей эксплуатацию жилого дома, представителя жилищной организации. Если повреждение жилого помещения произошло из-за неправомерных действий или бездействия одного из пользователей расположенных выше помещений, обязательно присутствие его или его представителя при проведении осмотра и подписание им акта обследования. Не лишним будет позвать и других соседей в качестве свидетелей, если это возможно.


При отказе виновной стороны от подписания акта обследования об этом должна быть сделана соответствующая запись (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании).


Указанный акт составляется и подписывается не позднее 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу. На основании акта организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома, составляет расценочную опись работ, предусматривающих устранение повреждений жилого помещения. Расценочная опись с указанием регистрационного номера и даты предъявляется виновной стороне.

 

Это первичные действия, после которых необходимо привлечь к делу юриста, если не удастся договориться с виновной стороной. Если данные действия не будут предприняты, то это существенно усложнит работу юриста с доказательственной базой в суде.

Гаражная амнистия

Гаражная амнистия

С 1 сентября 2021 г. вступил в силу федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ, согласно которому гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до 30 декабря 2004 года, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен.

 

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

  • земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;
  • земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.


Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации, либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

 

Необходимо учитывать, что срок действия "гаражной амнистии" устанавливается с 01.09.2021 г. по 01.09.2026 г.

 

Росреестр разработал методические рекомендации к указанному федеральному закону (Информация Росреестра от 15.06.2021 г.), где подробно и поэтапно описал порядок действий и дал ряд советов.

Неустойка за просрочку передачи объекта по ДДУ

Неустойка за просрочку передачи объекта по ДДУ

Довольно часто застройщик по тем или иным причинам сдвигает сроки сдачи объекта участникам долевого строительства (дольщикам). Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен весьма эффективный способ защиты прав дольщиков в таких ситуациях.

 

Так, согласно статье 6 данного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефенансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

 

Отдельно стоит учесть, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

 

Однако, застройщик может быть освобожден от неустойки, если будет доказан факт уклонения дольщика от принятия объекта путем подписания передаточного акта. Как правило, это проявляется в следующих формах: неполучение от застройщика уведомления по почте о готовности объекта (по вине дольщика) и указание дольщиком необоснованных или незначительных замечаний в актах о несоответствии объекта требованиям договора, в результате чего дольщик отказывается принимать объект.

 

Для того, чтоб сохранить доказательственную базу для взыскания неустойки с застройщика, советую заранее проконсультироваться у юриста.

Как выписать жильца из квартиры

Как выписать жильца из квартиры

Снять жильца с регистрационного учета (выписать из квартиры) можно при наличии оснований, указанных в законе.

 

Эти основания можно условно разделить на 2 категории:

 

Категория № 1. Снятие с регистрационного учета на основании решения органа миграционного учета.

 

В данном случае речь идет о выявлении факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства.

 

Такая регистрация представляет собой регистрацию в жилом помещении на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо регистрацию без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо без намерения собственника предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания).

 

Законодатель предусмотрел возможность принудительного снятия с регистрационного учета в данном случае не только на основании требования собственника (нанимателя, наймодателя) жилого помещения, но и по инициативе государственного органа.

 

Категория № 2. Снятие с регистрационного учета на основании решения суда.

 

В данной категории можно выделить следующие случаи:

  • признание гражданина безвестно отсутствующим;
  • признание гражданина умершим;
  • обнаружение неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации;
  • выселение из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением.

 

Последние случаи являются самыми распространенными, среди которых можно выделить иски собственников к бывшим членам семьи; к бывшим собственникам; к лицам, которые пользовались жилым помещением на основании договора. Но это далеко не исчерпывающий перечень.

Приватизация квартиры

Приватизация квартиры

Думаю, что многие уже сталкивались с вопросом приватизации жилого помещения (квартиры), однако, не все знают, как должна проходить данная процедура и что для этого требуется.

 

Институт приватизации регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно статье 1 указанного закона приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

 

Надо отметить, что ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ, и на текущий она момент является бессрочной.

 

Для получения услуги по приватизации квартиры (на примере г. Москвы) можно обратиться в МФЦ, где вы подаете запрос (заявление) на предоставление государственной услуги и приложения к нему в зависимости от конкретной ситуации. Полный перечень таких приложений содержится в пункте 2.5 Постановления Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП (с учетом несовершеннолетних, участвующих в приватизации).

 

По итогу вам необходимо будет заключить договор передачи квартиры в собственность. Общий срок предоставления государственной услуги не должен превышать 46 рабочих дней с момента регистрации соответствующего запроса (заявления).

Бесплатная приватизация земли

Бесплатная приватизация земли

Приватизация земельных участков – это приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

В определенных законом случаях сделать это можно бесплатно, в частности, на бесплатную приватизацию могут рассчитывать:

  • граждане, имеющие трех и более детей, в соответствии с региональным законодательством (например, закон Московской области от 01.06.2011 N 73/2011-ОЗ);
  • гражданине по истечении пяти лет со дня предоставления им земельного участка в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства на срок не более чем шесть лет, при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
  • отдельные категории граждан и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральным и региональным законодательством (например, ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).


В указанных случаях рекомендую следовать следующему алгоритму:


  1. Определить, кому принадлежит земельный участок (администрации муниципального образования или территориальному управлению Росимущества), и обратится туда с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Оно должно быть рассмотрено в течение 30 дней (в определенных случаях 45 дней). Действует решение 2 года.
  2. Если потребуется образовать земельный участок или уточнить его границы, то необходимо будет провести кадастровые работы по межеванию, после чего подать в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете.
  3. Далее подается заявление в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования или территориальное управление Росимущества) о предоставлении земельного участка.
  4. Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении в течение 30 дней.
  5. Последним этапом будет регистрация права собственности в Росреестре на основании решения о предоставлении земельного участка.


Порядок пользования жильем

Порядок пользования жильем

Нередко жилые помещения (квартиры, дома) находятся в долевой собственности нескольких лиц, иногда даже не связанных между собой родственными отношениями. При таких обстоятельствах может остро встать вопрос об определении порядка пользования жилым помещением (например, кто будет проживать в той или иной комнате).

 

Законом установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

 

Также с требованием об определении порядка пользования можно обратиться в суд в случаях, если невозможно разделить общее имущество или выделить из него долю в натуре, в частности, оборудовать отдельный вход, санузел, кухню и т.п.

 

При рассмотрении данного спора суд должен обязательно учитывать:

  • фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности);
  • нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе;
  • реальную возможность совместного пользования, с учетом фактических обстоятельств дела.

 

Как вариант, суд может в принципе отказать в удовлетворении исковых требований, если порядок пользования жилым помещением между сособственниками не сложился, истец в указанном помещении не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников.

 

В случае, если по указанным причинам отсутствует возможность предоставить дольщику часть жилого помещения для проживания, соразмерной его доле, то такой дольщик имеет право требовать от других собственников соответствующей денежной компенсации.