Тэг: НЕДВИЖИМОСТЬ

С 1 сентября 2021 г. вступил в силу федеральный закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ, согласно которому гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до 30 декабря 2004 года, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;
• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации, либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Необходимо учитывать, что срок действия "гаражной амнистии" устанавливается с 01.09.2021 г. по 01.09.2026 г.

Росреестр разработал методические рекомендации к указанному федеральному закону (Информация Росреестра от 15.06.2021 г.), где подробно и поэтапно описал порядок действий и дал ряд советов.

Довольно часто застройщик по тем или иным причинам сдвигает сроки сдачи объекта участникам долевого строительства (дольщикам). Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен весьма эффективный способ защиты прав дольщиков в таких ситуациях.

Так, согласно статье 6 данного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефенансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Отдельно стоит учесть, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, застройщик может быть освобожден от неустойки, если будет доказан факт уклонения дольщика от принятия объекта путем подписания передаточного акта. Как правило, это проявляется в следующих формах: неполучение от застройщика уведомления по почте о готовности объекта (по вине дольщика) и указание дольщиком необоснованных или незначительных замечаний в актах о несоответствии объекта требованиям договора, в результате чего дольщик отказывается принимать объект.

Для того, чтоб сохранить доказательственную базу для взыскания неустойки с застройщика, советую заранее проконсультироваться у юриста.

Снять жильца с регистрационного учета (выписать из квартиры) можно при наличии оснований, указанных в законе.

Эти основания можно условно разделить на 2 категории:

Категория № 1. Снятие с регистрационного учета на основании решения органа миграционного учета.

В данном случае речь идет о выявлении факта фиктивной регистрации гражданина по месту жительства.

Такая регистрация представляет собой регистрацию в жилом помещении на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо регистрацию без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо без намерения собственника предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания).

Законодатель предусмотрел возможность принудительного снятия с регистрационного учета в данном случае не только на основании требования собственника (нанимателя, наймодателя) жилого помещения, но и по инициативе государственного органа.

Категория № 2. Снятие с регистрационного учета на основании решения суда.

В данной категории можно выделить следующие случаи:

• признание гражданина безвестно отсутствующим;
• признание гражданина умершим;
• обнаружение неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации;
• выселение из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением.

Последние случаи являются самыми распространенными, среди которых можно выделить иски собственников к бывшим членам семьи; к бывшим собственникам; к лицам, которые пользовались жилым помещением на основании договора. Но это далеко не исчерпывающий перечень.

Думаю, что многие уже сталкивались с вопросом приватизации жилого помещения (квартиры), однако, не все знают, как должна проходить данная процедура и что для этого требуется.

Институт приватизации регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно статье 1 указанного закона приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Надо отметить, что ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ, и на текущий она момент является бессрочной.

Для получения услуги по приватизации квартиры (на примере г. Москвы) можно обратиться в МФЦ, где вы подаете запрос (заявление) на предоставление государственной услуги и приложения к нему в зависимости от конкретной ситуации. Полный перечень таких приложений содержится в пункте 2.5 Постановления Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП (с учетом несовершеннолетних, участвующих в приватизации).

По итогу вам необходимо будет заключить договор передачи квартиры в собственность. Общий срок предоставления государственной услуги не должен превышать 46 рабочих дней с момента регистрации соответствующего запроса (заявления).

Приватизация земельных участков – это приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В определенных законом случаях сделать это можно бесплатно, в частности, на бесплатную приватизацию могут рассчитывать:

• граждане, имеющие трех и более детей, в соответствии с региональным законодательством (например, закон Московской области от 01.06.2011 N 73/2011-ОЗ);
• гражданине по истечении пяти лет со дня предоставления им земельного участка в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства на срок не более чем шесть лет, при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• отдельные категории граждан и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральным и региональным законодательством (например, ст. 3 федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

В указанных случаях рекомендую следовать следующему алгоритму:

1. Определить, кому принадлежит земельный участок (администрации муниципального образования или территориальному управлению Росимущества), и обратится туда с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Оно должно быть рассмотрено в течение 30 дней (в определенных случаях 45 дней). Действует решение 2 года.
2. Если потребуется образовать земельный участок или уточнить его границы, то необходимо будет провести кадастровые работы по межеванию, после чего подать в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете.
3. Далее подается заявление в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования или территориальное управление Росимущества) о предоставлении земельного участка.
4. Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении в течение 30 дней.
5. Последним этапом будет регистрация права собственности в Росреестре на основании решения о предоставлении земельного участка.

Нередко жилые помещения (квартиры, дома) находятся в долевой собственности нескольких лиц, иногда даже не связанных между собой родственными отношениями. При таких обстоятельствах может остро встать вопрос об определении порядка пользования жилым помещением (например, кто будет проживать в той или иной комнате).

Законом установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Также с требованием об определении порядка пользования можно обратиться в суд в случаях, если невозможно разделить общее имущество или выделить из него долю в натуре, в частности, оборудовать отдельный вход, санузел, кухню и т.п.

При рассмотрении данного спора суд должен обязательно учитывать:

• фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности);
• нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе;
• реальную возможность совместного пользования, с учетом фактических обстоятельств дела.

Как вариант, суд может в принципе отказать в удовлетворении исковых требований, если порядок пользования жилым помещением между сособственниками не сложился, истец в указанном помещении не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников.

В случае, если по указанным причинам отсутствует возможность предоставить дольщику часть жилого помещения для проживания, соразмерной его доле, то такой дольщик имеет право требовать от других собственников соответствующей денежной компенсации.

Иногда жизненные обстоятельства вынуждают совместно проживающих граждан задуматься о раздельной оплате коммунальных услуг. Для этого требуется определить порядок оплаты коммунальных услуг (или как говорят, разделить лицевой счет). Рассмотрим разные случаи:

№ 1. Раздел ЛС между долевыми собственниками:

Согласно закону каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Следовательно, каждый сособственник может требовать заключения с ним отдельного договора по предоставлению коммунальных услуг и выдачи ему отдельного платежного документа. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ЕИРЦ (УК, ТСЖ, поставщику услуг).

В случае отказа в реализации такого права, можно обратиться в суд с иском об определении порядка и размера участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг и выдаче отдельного платежного документа.

№ 2. Раздел ЛС по соглашению с членами семьи собственника:

Согласно закону члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением.

Таким образом, соглашением может быть определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Оно составляется в простой письменной форме и подается вместе с заявлением о разделе ЛС в ЕИРЦ (УК, ТСЖ, поставщику услуг).

В случае отказа или недостижения соглашения между членами семьи необходимо обращаться в суд, который будет исходить из приходящейся на того или иного члена семьи доли общей площади помещения.

№ 3. Раздел ЛС при социальном найме:

Согласно закону члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Однако распределение расходов по оплате коммунальных платежей на основании соглашения не предполагается возможным. В данном случае при наличии споров между совместно проживающими членами семьи все разногласия решаются только в судебном порядке.

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора может быть помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор составляется в письменной форме. Отдельно рекомендую прописать перечень всего имущества, входящего в состав передаваемого помещения, и оценить его стоимость.

Срок договора не может превышать 5 лет. Если срок договора составляет год и более, то соответствующее ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 51 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Надо учитывать (особенно при проведении сделок), что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. Новый собственник при этом становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Плата за жилое помещение должна вносится в сроки, предусмотренные договором. Если сроки не предусмотрены, то они определяются в соответствии со ст. 155 ЖК РФ. Наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не предусмотрено иное).

Нанимателю следует не забывать, что он несет ответственность за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Что касается расторжения договора, то оно возможно по требованию нанимателя с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (с согласия иных проживающих в отдельных случаях), а также в судебном порядке или по требованию наймодтеля только в судебном порядке, по основаниям ст. 687 ГК РФ.

Некоторые положения закона действуют только на договоры от 1 года и выше: указание в договоре иных лиц, проживающих с нанимателем; преимущественное право нанимателя на заключение нового договора; отсрочка суда для устранения нарушений нанимателем и некоторые другие, если договором не предусмотреть иное.

Налоговая ставка для физических лиц при уплате налогов от продажи (или получения в дар) недвижимости составляет 13%.

Если доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором проведена сделка, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходом будет считаться сумма, равная указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Лицо освобождается от уплаты налогов при условии, если недвижимость находилась в его собственности в течение минимального срока, который по общему правилу составляет 5 лет.

Указанный минимальный срок может составлять 3 года в случаях, если недвижимость получена:

• в порядке наследования или по договору дарения от членов семьи и близких родственников;
• в результате приватизации;
• в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в собственности налогоплательщика после отчуждения недвижимости (или доли в ней) не находится иного жилого помещения (или доли в нем).

Законами субъектов РФ вплоть до нуля могут быть уменьшены минимальный срок владения недвижимостью и размер понижающего коэффициента.

ФЗ от 29.11.2021 г. N 382-ФЗ внес ряд поправок в Налоговый кодекс РФ, в том числе, касающихся освобождения от уплаты налогов при продаже недвижимости независимо от сроков владения им. Для этого должны соблюдаться одновременно следующие условия:

1. Налогоплательщик (или супруг(а)) являются родителями (усыновителями) не менее 2 детей до 18 лет (или до 24 лет, если дети обучаются по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
2. Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. 
3. Кадастровая стоимость новой недвижимости или ее общая площадь больше, чем у проданной.
4. Кадастровая стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн. рублей.
5. Налогоплательщику и членам его семьи на момент продажи не принадлежит в совокупности более ½ доли иного жилья, общая площадь которого превышает вновь приобретаемого.

Важно, что нововведения имеют обратную силу и действуют с начала 2021 года.

Если вы купили квартиру, а впоследствии выяснилось, что по ней числится задолженность по коммунальным услугам, то следует знать следующее.

Согласно жилищному законодательству обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

По общему правилу сюда относятся:

• плата за содержание жилого помещения (работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме);
• плата за коммунальные услуги (за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;
• взнос на капитальный ремонт.

Последнее (взнос на капитальный ремонт) заслуживает отдельного внимания, так как обязанность по нему возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта дома.

Таким образом, если по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ), то взносы на капитальный ремонт являются исключением из этого правила, которые могут лечь ношей на нового собственника. Поэтому важно проверять отсутствие задолженности перед приобретением квартиры.

Что касается иных коммунальных услуг, то рекомендуемый порядок действий следующий:

• уведомьте управляющую компанию о смене собственника;
• сообщите предыдущему о наличии задолженности с требованием ее погасить;
• если это было безрезультатно, то потребуется обращаться в суд с требованием об исключении из лицевого счета задолженности предыдущего собственника, однако судебная практика тут неоднозначна.