Полезные статьи

Претензионный (или иной другой досудебный) порядок урегулирования спора – это одна из форм защиты гражданских прав, суть которой сводится к обязательной попытке сторон урегулирования спора до передачи дела в суд.

В случаях, когда законом (или договором, если это не противоречит закону) определен обязательный претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, подача в суд заявления без соблюдения указанного порядка приведет к возвращению судом заявления или оставлению его без рассмотрения.

В каждом производстве могут быть свои правила, исключения и особенности. Так, например, нормы ГПК РФ и КАС РФ не указывают конкретные случаи, для которых претензионный (досудебный) порядок обязателен, а только делают отсылку на предусмотренные законами и договорами случаи. 

Несколько иначе дело обстоит по спорам, рассматриваемым в соответствии с АПК РФ. Там так же имеются отсылки к законам и договорам, но наряду с этим содержится и следующее общее правило: гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Несомненно, претензионный (досудебный) порядок на практике приводит в основном к затягиванию рассмотрения спора в судебном порядке. Потому важно заранее знать о необходимости такого претензионного (досудебного) порядка не только перед подачей заявления в суд, но и на этапе составления договора, что в результате может сэкономить время.

Что такое обязательная доля в наследстве, и кто имеет на нее право? Начать нужно с того, что наследство осуществляется следующими способами: по закону и (или) по завещанию.

Наследование по закону идет в строгой очередности: первые три очереди (каждая исключает последующую), затем очереди от четвертой до шестой и в конце седьмая очередь.

Специфика наследования по завещанию заключается в том, что наследодатель может завещать свое имущество (или его часть) кому угодно, даже лицам, с которыми не состоит в родстве. Тут и проявляется право на обязательную долю в наследстве.

Закон говорит, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

При этом право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества.

А если незавещанной части имущества недостаточно для осуществления права на обязательную долю, то эта доля удовлетворяется уже из той части имущества, которая завещана.

Закон содержит такой термин как «недостойные наследники», которые не наследуют в определенных законом случаях.

Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать: призванию их самих или других лиц к наследованию, увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.

Важно, что граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, все равно вправе наследовать это имущество.

К числу недостойных наследников закон относит родителей, которые в судебном порядке были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства. Однако, тут речь идет только о наследовании по закону.

Также к недостойным могут быть отнесены судом по требованию заинтересованного лица граждане, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. Это тоже касается только наследования по закону.

Следует учесть, что указанные правила распространяются на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве, а также применяются в отношении завещательного отказа.

В соответствии с законом завещатель по своему усмотрению вправе завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, и отменить или изменить совершенное завещание в любое время.

Завещание может быть совершено одним гражданином, а также супругами (совместное завещание супругов). Указанное завещание утрачивает силу в случае расторжения брака или признания брака недействительным как до, так и после смерти одного из супругов.

Завещатель может указать в завещании другого наследника (подназначить наследника) на случай, если назначенный им в завещании наследник или наследник по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо не примет или не получит наследство по другим причинам.

По общему правилу завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. При определенных условиях оно может удостоверятся иными лицами, например, должностными лицам консульских учреждений РФ, главными врачами медицинских организаций, капитанами судов, плавающих под флагом РФ, командирами воинских частей и др.

Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Однако, если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином (рукоприкладчиком) в присутствии нотариуса.

Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Такое завещание в заклеенном конверте передается нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи.

Важно, что завещанием не получится обойти несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, нетрудоспособного супруга и родителей, а также нетрудоспособных иждивенцев. Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено законом.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке строгой очередности. Каждая последующая очередь может претендовать на наследство, если нет наследников предыдущей очереди. На практике редко дело доходит до последних очередей, однако их надо знать.

Очередь 1: дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления в соответствии со ст. 1146 ГК РФ.

Очередь 2: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Очередь 3: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства.

Очередь 4: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

Очередь 5: родственники четвертой степени родства – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Очередь 6: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Очередь 7: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Сделать это можно двумя способами:

Способ 1: путем подачи по месту открытия наследства нотариусу (или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу) заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Такое заявление должно быть подано в течение 6-ти месяцев со дня открытия наследства. По истечении указанного срока наследник может его восстановить через суд (если имеются основания для этого, например, уважительная причина такого пропуска) или принять наследство при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Способ 2 (если пропустили 1-ый): путем совершения действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, в частности:

• вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
• принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
• произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества;
• оплата за свой счет долгов наследодателя или получения от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств.

Указанные действия должны быть также совершены в пределах шестимесячного срока, установленного для принятия наследства. Доказательства указанных действий предъявляются нотариусу вместе с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если он отказывает в его выдаче (необходимо попросить соответствующее постановление), то можно обратиться непосредственно в суд.

Налоговая ставка для физических лиц при уплате налогов от продажи (или получения в дар) недвижимости составляет 13%.

Если доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором проведена сделка, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доходом будет считаться сумма, равная указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Лицо освобождается от уплаты налогов при условии, если недвижимость находилась в его собственности в течение минимального срока, который по общему правилу составляет 5 лет.

Указанный минимальный срок может составлять 3 года в случаях, если недвижимость получена:

• в порядке наследования или по договору дарения от членов семьи и близких родственников;
• в результате приватизации;
• в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в собственности налогоплательщика после отчуждения недвижимости (или доли в ней) не находится иного жилого помещения (или доли в нем).

Законами субъектов РФ вплоть до нуля могут быть уменьшены минимальный срок владения недвижимостью и размер понижающего коэффициента.

ФЗ от 29.11.2021 г. N 382-ФЗ внес ряд поправок в Налоговый кодекс РФ, в том числе, касающихся освобождения от уплаты налогов при продаже недвижимости независимо от сроков владения им. Для этого должны соблюдаться одновременно следующие условия:

1. Налогоплательщик (или супруг(а)) являются родителями (усыновителями) не менее 2 детей до 18 лет (или до 24 лет, если дети обучаются по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
2. Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. 
3. Кадастровая стоимость новой недвижимости или ее общая площадь больше, чем у проданной.
4. Кадастровая стоимость проданной недвижимости не превышает 50 млн. рублей.
5. Налогоплательщику и членам его семьи на момент продажи не принадлежит в совокупности более ½ доли иного жилья, общая площадь которого превышает вновь приобретаемого.

Важно, что нововведения имеют обратную силу и действуют с начала 2021 года.

Если вы купили квартиру, а впоследствии выяснилось, что по ней числится задолженность по коммунальным услугам, то следует знать следующее.

Согласно жилищному законодательству обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

По общему правилу сюда относятся:

• плата за содержание жилого помещения (работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме);
• плата за коммунальные услуги (за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;
• взнос на капитальный ремонт.

Последнее (взнос на капитальный ремонт) заслуживает отдельного внимания, так как обязанность по нему возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта дома.

Таким образом, если по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ), то взносы на капитальный ремонт являются исключением из этого правила, которые могут лечь ношей на нового собственника. Поэтому важно проверять отсутствие задолженности перед приобретением квартиры.

Что касается иных коммунальных услуг, то рекомендуемый порядок действий следующий:

• уведомьте управляющую компанию о смене собственника;
• сообщите предыдущему о наличии задолженности с требованием ее погасить;
• если это было безрезультатно, то потребуется обращаться в суд с требованием об исключении из лицевого счета задолженности предыдущего собственника, однако судебная практика тут неоднозначна.

Ежедневно на рынке недвижимости совершаются различного рода сделки. Невозможно в одном посте рассмотреть все риски для каждой стороны сделки, так как они варьируются в зависимости от вида сделки (купля-продажа, мена, дарение и т.п.), а также от основания права собственности.

Однако, есть определенный алгоритм действий для приобретателя, который во всех случаях направлен на минимизацию рисков:

• проверка недвижимости путем получения выписки из ЕГРН (для установления как минимум текущего собственника и проверки наличия обременений);
• внимательное изучение правоустанавливающих документов для определения ключевых моментов сделки (например, если речь идет о покупке ранее приватизированной квартиры, то одним из ключевых моментов сделки должно быть снятие всех зарегистрированных «отказников» с учета до сделки);
• обдуманный выбор обеспечительной меры (например, обеспечительный платеж и задаток могут иметь разные доказательственные базы в суде и правовые последствия для каждой стороны сделки);
• проверка другой стороны сделки на наличие судебных споров, задолженности, банкротства, так как это может негативно впоследствии сказаться на сделке (даже по прошествии нескольких лет);
• проверка зарегистрированных лиц, а также проживающих фактически без регистрации, если речь идет о жилом помещении (случается, что после совершения сделки покупатель вынужден в судебном порядке выселять бывших жильцов, на что совсем не рассчитывал при заключении сделки).

Важно понимать, что риски могут меняться и в зависимости от вида недвижимости. Так у жилого помещения (квартиры, дома) и земельного участка имеются как общие риски, так и особенные. Например, при сделках с земельными участками следует обращать внимание на целевое назначение земли, наличие сервитутов, выявление подземных коммуникаций и т.п.

Настоятельно рекомендую к каждой конкретной сделке подходить индивидуально и привлекать специалиста, который знает все тонкости вашего вида сделки и имущества.

02.11.2021 г. Правительство РФ издало постановление № 1908 «О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Данное постановление вступило в силу 11.11.2021 г., которое по сути актуализировало перечень доходов, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей.

В частности, в нем появились новые виды доходов:

• доходы, полученные физлицами, применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (самозанятые);
• доходы в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счете) в банках;
• суммы возвращенного НДФЛ в связи с получением права на налоговый вычет.